Was steckt hinter der Elementarschadenversicherung? und warum Elementarschäden so relevant sind

Elementarschäden sind Schäden, die durch Naturereignisse entstehen: Sturm, Hagel, Erdbeben, Überschwemmung und ähnliche Ereignisse. Besonders wichtig für Wohngebäudebesitzer und Unternehmen ist dabei das Thema Überschwemmung. Klingt erstmal simpel: Viel Regen, Wasser im Haus, also versichert. Doch so einfach ist es nicht.

Im Alltag habe ich zahlreiche Verfahren bzw. Fälle, die genau darum kreisen. Es gibt eine große Menge Rechtsprechung dazu, was immer ein Zeichen dafür ist, dass unklar bleibt, was eigentlich versichert ist und was nicht. Auffällig ist dabei, dass im Versicherungsrecht kaum irgendwo sonst die Erwartungshaltung der Versicherungsnehmer bzw. Endverbraucher so weit auseinandergeht mit dem, was tatsächlich versichert ist. Viele Versicherungsnehmer sind enttäuscht, wenn sie merken, dass Schäden, die sie als abgedeckt ansehen, nicht unter die Elementarschadenversicherung fallen. „Da ist eine Elementarschadenversicherung, Wasser ist im Haus, also klar, das ist versichert.“ Aber so einfach ist es nicht.

Deshalb möchte ich im Vorfeld klarstellen: Welche Wasserschäden fallen wirklich unter die Elementarschadenversicherung, und welche nicht? Nur so ist man gut und richtig beraten, sowohl bei Vertragsabschluss als auch im Schadensfall. Denn dann weiß man auch, wie die Chancen stehen, Leistungen vom Versicherer zu erhalten.

Das Thema hat zusätzlich Brisanz, weil die Bundesregierung plant, eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden einzuführen. Geplant ist derzeit eine Opt-out-Lösung. Damit rückt die Elementarschadenversicherung in den Fokus, besonders durch Extremwetterereignisse wie Starkregen, die Überschwemmungen im Ahrtal oder das Ostsee-Sturmhochwasser 2023. Oft wird diese Versicherung – besonders von der Politik – dabei fast wie ein „Heilmittel“ dargestellt, das alles abdeckt. Doch das stimmt nicht. Genau deshalb möchte ich sensibilisieren: Wenn die Elementarschadenversicherung verpflichtend wird, ist es entscheidend, den Deckungsumfang und die Ausschlüsse genau zu kennen!

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Warum ist das so kompliziert?

Die Versicherungsbedingungen sind an einer entscheidenden Stelle sehr konkret – und gleichzeitig schwer verständlich. Überschwemmung bedeutet: Überflutung des Grund und Bodens des Versicherungsgrundstücks. Aber was heißt das genau?
Der Bundesgerichtshof hat es schon 2005 erläutert: Es muss eine „Ansammlung erheblicher Wassermengen auf der Geländeoberfläche“ geben. Mit anderen Worten: Das Wasser muss sichtbar auf der freien Fläche stehen, es darf nicht einfach nur schnell versickern oder im Lichtschacht stehen.

👉Beispiel hierzu

Es herrscht ein extremes Unwetter mit Starkregen. Über einen Lichtschacht des Wohngebäudes eines Kunden läuft Wasser in den Keller und verursacht erhebliche Schäden. Der Kunde meldet sich, schickt Fotos des vollgelaufenen Kellers und vielleicht noch einen Wetterauszug des Amtes zum Unwetter. Für ihn scheint die Sache klar: Starkregen – Keller voll – also versichert.

Aber ist das wirklich so? Was muss in der Schadensanzeige stehen? Was ist zu dokumentieren? Und hat der Kunde tatsächlich Anspruch auf Leistung, oder hängt das von weiteren Faktoren ab, die er nachweisen muss?

Schauen wir in die Versicherungsbedingungen. Dort steht meist ähnlich formuliert:

„Überschwemmung bedeutet die Überflutung von Grund und Boden des Versicherungsgrundstücks oder angrenzender Flächen“.

Diese Überflutung muss verursacht sein durch das Ausufern oberirdischer Gewässer, durch Witterungsniederschläge oder durch austretendes Grundwasser.

Der Begriff „Überflutung von Grund und Boden“ ist aber nicht näher definiert. Deshalb gibt es zahlreiche Gerichtsverfahren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2005 festgelegt:

Es bedeutet die Ansammlung erheblicher Wassermengen auf der Geländeoberfläche.

Aber auch das ist vage. „Erhebliche Wassermengen“ oder „eine gewisse Dauer“ sind unpräzise Begriffe.

Klar ist: Das Wasser muss auf der unbebauten Geländeoberfläche stehen.

Eine geflieste Terrasse, ein Balkon, ein Flachdach oder ein komplett versiegeltes Grundstück zählen nicht. !

Das führt in der Praxis häufig zu Problemen. Ein Versicherungsnehmer muss also nachweisen, dass Wasser wirklich sichtbar auf der freien Fläche stand – am besten durch Fotos oder Zeugen. Typisches Beispiel: „Ich musste Gummistiefel anziehen, das Wasser stand im Garten.“

Nur wenn dieses Wasser auf dem Grundstück stand, nicht mehr versickerte und anschließend in das Gebäude eindrang, liegt eine versicherte Überschwemmung vor.

Ein Beschluss des Kammergerichts 2021 hat das klar aufgegliedert:

1. Witterungsniederschläge oder ausufernde Gewässer müssen vorgelegen haben.
2. Diese müssen zu einer Überflutung des unbebauten Grundstücksteils geführt haben.
3. Genau dieses Wasser muss ursächlich für den Gebäudeschaden gewesen sein.

Es reicht also nicht, dass sich Niederschlagswasser im Lichtschacht staut und von dort in den Keller läuft. Dann fehlt die Verbindung zur Überschwemmung der Geländeoberfläche.

Der Versicherungsnehmer trägt die volle Darlegungs- und Beweislast: Er muss dokumentieren, dass es tatsächlich eine Überflutung seines unbebauten Grundstücks gab. Fotos von einem vollgelaufenen Keller sind nicht ausreichend. Auch der Hinweis auf eine Extremwetterlage oder Schäden beim Nachbarn genügt nicht. Das Landgericht Hagen stellte 2024 klar: Ein bloßer Anscheinsbeweis („Es hat stark geregnet, also muss es eine Überschwemmung gewesen sein“) reicht nicht aus.

Denn es sind auch andere Ursachen denkbar, die nicht versichert sind – etwa aufsteigendes Grundwasser durch Regen oder bauliche Mängel an der Abdichtung.

Zusammenfassung des Falls: Der Kunde schickt nur Fotos vom Keller. Damit ist nicht nachgewiesen, dass auch das Grundstück überflutet war. Nur wenn dieser Nachweis gelingt und klar ist, dass genau dieses Wasser in den Keller floss, liegt ein versicherter Überschwemmungsschaden vor.

Das OLG Frankfurt hat 2025 in einem vergleichbaren Fall entschieden: Das bloße Aufstauen von Wasser in einem Lichtschacht aufgrund mangelhafter Entwässerung ist kein Elementarschaden, sondern ein baulicher Mangel. Auch ein Sachverständiger stellte dort fest: Da sämtliche Lichtschächte von versiegelten Flächen umgeben waren, konnte sich keine Überflutung bilden. Der Versicherungsnehmer erhielt daher keine Leistung.

Starkregen – nur versichert, wenn es wirklich zur Überschwemmung kommt 🌧️

In der Elementarschadenversicherung wird Starkregen häufig so dargestellt, als sei er automatisch mitversichert. Das ist jedoch nicht richtig. Starkregen ist nur dann in der Elementarschadenversicherung gedeckt, wenn er zu einer Überschwemmung führt und das Überschwemmungswasser in das Gebäude eindringt und Schäden verursacht.

Das macht einen großen Unterschied, der in der Praxis oft nicht klar genug herausgestellt wird. Viele gehen fälschlicherweise davon aus, dass Wasser im Gebäude grundsätzlich versichert ist. Aber das stimmt nicht. Besonders deutlich wird es, wenn Wasser z. B. durch offene Fenster oder Türen eindringt – das ist natürlich ausgeschlossen. Auch wenn kein offensichtlicher Baumangel vorliegt und Regenwasser dennoch ins Gebäude eindringt, sind solche Schäden nicht versichert.

Aber: Ein Fall in dem Starkregen versichert sein kann, ist, wenn er die Folge eines versicherten Sturmschadens ist. Reißt ein Sturm etwa das Dach ab bzw. teile des Dachs und Regen dringt ein, dann sind solche Schäden natürlich versichert. Wichtig ist aber: Wenn Regenwasser durch nicht intakte Bauteile ins Gebäude gelangt, handelt es sich um Baumängel – diese Schäden sind nicht versichert.

Der Fall Rostock – warum der BGH Sturmflut-Schäden anders bewertet ⚖️

Nun zum Ausschluss der Sturmflut in der Elementarschadenversicherung. Ein prägendes Urteil hierzu hat der BGH im Jahr 2020 gefällt. Der Fall: Ein Gebäude im Rostocker Stadthafen wurde beschädigt, weil die Ostsee durch einen Sturm anstieg. Das Ostseesturmhochwasser führte dazu, dass der Fluss Warnow nicht mehr abfließen konnte und sich aufstaute. Das Gebäude lag 16 km von der Ostseeküste entfernt. Der Versicherer lehnte die Regulierung mit Verweis auf den Ausschluss „Schäden durch Sturmflut“ ab.

Das Problem: Der Begriff „Sturmflut“ ist in den Versicherungsbedingungen meist nicht definiert. Der BGH legt solche Klauseln aus Sicht des durchschnittlichen Versicherungsnehmers aus. Dieser orientiert sich an allgemein verständlichen Quellen, wie etwa dem Duden. Dort wird eine Sturmflut als außergewöhnliches Ansteigen des Wassers an Meeresküsten oder Flussmündungen durch auflandigen Sturm beschrieben.

Im Rostocker Fall entschied der BGH, dass es sich nicht um eine unmittelbare Auswirkung einer Sturmflut handelte. Das Wasser im Hafen stammte nicht direkt aus der Ostsee, sondern resultierte mittelbar aus dem Aufstau der Warnow. Damit war der Schaden nicht durch die Sturmflut verursacht.

Dieses Urteil ist bis heute wichtig, da Versicherer den Ausschluss „Sturmflut“ häufig anwenden – etwa beim Ostseesturmhochwasser 2023. Hier sind viele Verfahren noch offen. Diskutiert wird z. B., ob Schäden an der Schlei als Sturmflut gelten, da die Schlei ein Meeresarm ist. Ebenso gibt es Fälle an der Elbe, wo Versicherer Schäden mit Verweis auf Sturmflut ablehnten. Doch auch hier haben Gerichte klargestellt, dass nicht jedes Ansteigen des Wasserstands automatisch als Sturmflut gewertet werden kann.

Das häufigste Problem in der Praxis kurz zusammengefasst

Viele Grundstücke sind heute komplett versiegelt: gepflasterte Einfahrten, geflieste Terrassen, schmale Grundstücke ohne Grünflächen. Hier wird es schwierig, nachzuweisen, dass überhaupt eine „Überflutung“ stattgefunden hat.
Und genau an diesem Punkt entstehen die Lücken: Wenn das Wasser nur durch einen Lichtschacht ins Gebäude eindringt, ohne dass es vorher auf dem Grundstück gestanden hat, liegt nach Rechtsprechung keine Überschwemmung vor.

Praktische Tipps für die Schadenmeldung 📸

Abschließend möchte ich betonen: Schäden durch eindringendes Regenwasser sind nur dann versichert, wenn die Voraussetzungen einer Überschwemmung erfüllt sind. Prüfen Sie daher beim Abschluss eines Elementarschadenvertrags unbedingt die Bauweise. Wenn ein Haus etwa in Hanglage liegt oder von versiegelten Flächen umgeben ist, kann es im versicherungsrechtlichen Sinne oft gar nicht zu einer Überschwemmung kommen.

Auch in der Schadenbearbeitung ist es entscheidend: Reicht ein Kunde eine Schadensanzeige ein, genügt es nicht, wenn er schreibt, dass Wasser in den Keller gelaufen ist. Er sollte Fotos oder Videos vom Grundstück mitliefern, Zeugen benennen oder den Wasserstand dokumentieren. Nur so lässt sich später nachweisen, dass tatsächlich eine Überschwemmung vorlag. Formulierungen in der Schadensanzeige wie „Überschwemmung des Grundstücks durch Starkregen, Rasen stand unter Wasser“ sind für die Regulierung entscheidend. Sonst wird der Versicherer den Schaden sofort ablehnen.

Und was ist mit besseren Alternativen? 💡

Manche Makler bzw. Vermittler raten, zusätzlich auf die Möglichkeit einer Allgefahrenversicherung hinzuweisen. Diese ist zwar teurer, deckt aber deutlich mehr Risiken ab und macht Kunden die Grenzen der Elementarschadenversicherung bewusst.

Typische Irrtümer bei Elementarschäden in der Gebäudeversicherung 🚫

– „Wasser im Keller ist immer versichert.“ – Falsch, es muss eine Überschwemmung nachweisbar sein.
– „Hanglagen sind sicherer.“ – Auch das stimmt nicht. Häuser in Hanglage können oft gar nicht überschwemmt werden. In solchen Fällen greift der Versicherungsschutz nicht, weil die Voraussetzung fehlt.
– „Alles, was mit Naturereignissen zu tun hat, ist automatisch abgedeckt.“ – Nein, viele Risiken wie Sturmflut sind ausdrücklich ausgeschlossen.

Warum ist das wichtig für Sie als Eigentümer?

Ob Wohnhaus oder Geschäftsgebäude: Wasserschäden können gravierende Folgen haben. Schimmel und Schwammschäden in der Gebäudeversicherung werden häufig unterschätzt. Auch der Bereich „Fugen“ wird im Alltag häufig unterschätzt. Wer nicht genau weiß, welche Schäden gedeckt sind, riskiert Enttäuschungen im Schadensfall. Gleichzeitig lassen sich durch präzise Beratung und gute Dokumentation viele Probleme vermeiden.

Wie können Sie sich absichern?

• Dokumentieren Sie bei Starkregen, wenn Wasser sichtbar auf Ihrem Grundstück steht – Fotos oder Videos sind Gold wert.
• Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück unbebaute Flächen hat, auf denen sich Wasser sammeln kann.
• Achten Sie auf bauliche Sicherungen wie funktionierende Lichtschacht-Entwässerungen.
• Sprechen Sie mit Ihrem Makler darüber, welche Leistungen die Gebäude- und Elementarschadenversicherung tatsächlich umfasst.

Fazit: Klarheit statt falscher Sicherheit

Die Elementarschadenversicherung ist kein Allheilmittel, das automatisch jeden Wasserschaden, jeden Schimmel- oder Schwammschaden abdeckt. Sie ist aber ein zentraler Baustein, um Gebäude und Werte gegen Naturereignisse abzusichern. Wer die Unterschiede kennt und im Ernstfall richtig dokumentiert, hat gute Chancen, Leistungen zu erhalten – und erlebt keine bösen Überraschungen.