Warum Schimmel und Schwammschäden so relevant sind
Stellen Sie sich vor, in Ihrem Haus tropft es ganz leise hinter der Wand. Niemand merkt etwas – bis Monate später dunkle Flecken auftauchen oder das Holz in der Decke weich wird. Viele Eigentümer denken: „Kein Problem, dafür habe ich ja meine Gebäudeversicherung.“ Doch stimmt das wirklich? Genau hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Eine Gebäudeversicherung schützt Sie in erster Linie vor Schäden durch Leitungswasser. Das klingt umfassend – aber gerade bei Schimmel und Schwammschäden gibt es seit Jahren Streitfälle, Urteile und hitzige Diskussionen.
Warum? Weil diese Schäden oft erst spät sichtbar werden, aber enorme Kosten verursachen können: Proben, Sanierung, Renovierung – und im Fall von Schwamm sogar Schäden an der Statik. Für Hausbesitzer bedeutet das ein echtes Risiko.
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Schimmel: Heute klar mitversichert
Früher stand in vielen Versicherungsbedingungen: „Schäden durch Schimmel sind nicht versichert.“ Selbst dann nicht, wenn sie durch einen Leitungswasserschaden entstanden.
👉 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesen Ausschluss jedoch in einem Urteil vom 17. Juli 2017 als Unwirksam erklärt. Die Begründung des BGH: Schimmel ist eine typische und regelmäßige Folge von Leitungswasserschäden. Wenn man ihn ausschließt, untergräbt man den Sinn der gesamten Versicherung bzw. würde es den Zweck der Versicherung unterlaufen.
Für Sie als Kunde bedeutet das: In neuen Verträgen sind Schimmelschäden in der Regel abgedeckt. Und auch in alten Verträgen gilt dieser Ausschluss als unwirksam. Gute Nachrichten also – Schimmel ist heute im Versicherungsschutz mit drin.
Der BGH argumentierte deshalb, dass der Versicherungsschutz nicht auf „unmittelbare“ Schäden durch Leitungswasser beschränkt werden darf. Schimmel als typischer Folgeschaden muss mitversichert sein.
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Schwamm: Noch ein Sonderfall! Neues Urteil zu Schwammschäden (BGH, 13. November 2024)
Anders sieht es beim Schwamm aus. Schwammschäden entstehen ebenfalls häufig durch Feuchtigkeit, sind aber deutlich gefährlicher: Holzzerstörende Pilze können tragende Balken und ganze Holzkonstruktionen schwächen. Das macht sie nicht nur teuer, sondern auch gefährlich für die Stabilität Ihres Hauses.
Im November 2024 befasste sich der BGH (Bundesgerichtshof) mit diesem Thema. Ergebnis: Auch Ausschlüsse von Schwammschäden sind grundsätzlich überprüfbar – sie können also unwirksam sein. Aber: Ob Schwammschäden tatsächlich typische Folgen von Leitungswasserschäden sind, ist noch nicht abschließend geklärt.
Der BGH entschied, dass auch Ausschlüsse von Schwammschäden kontrollfähig sind. Sie können also unwirksam sein – und zwar dann, wenn Schwammschäden eine regelmäßige oder typische Folge von Leitungswasserschäden sind.
Im verhandelten Fall hatte das Berufungsgericht den Sachverständigenbeweis des Klägers nicht zugelassen. Es hatte ohne fachliche Expertise selbst entschieden, dass Schwammschäden keine typische Folge seien. Der BGH stellte klar, dass ein Gericht dies nicht ohne Sachverständigengutachten verneinen darf. Das Verfahren wurde zurückverwiesen mit dem Auftrag, durch einen Sachverständigen zu klären, ob Schwammschäden typische oder häufige Folgen von Leitungswasserschäden sind.
In der Praxis wurde dieses Urteil kontrovers diskutiert. Einige werteten es vorschnell als Hinweis darauf, dass Schwammausschlüsse künftig generell unwirksam seien. Das ist jedoch nicht korrekt. Solange nicht bewiesen ist, dass Schwammschäden regelmäßig und zwangsläufig entstehen, bleibt der Ausschluss wirksam. Versicherer werden sich weiterhin auf diesen Ausschluss berufen.
Für die Praxis heißt das: Schwammschäden sind aktuell in der Regel nicht mitversichert. Da sie sehr kostspielig sein können, muss auf diese Deckungslücke hingewiesen werden. Besonders relevant ist das bei Häusern in Holzständerbauweise oder älteren Gebäuden mit viel verbautem Holz. Hier können Schwammschäden nach Leitungswasserschäden erhebliche Risiken bergen.
Ein Beispiel aus der Praxis 📌
Stellen Sie sich vor, Ihr Haus ist in Holzständerbauweise gebaut. Durch ein kleines Leck in der Leitung zieht langsam Wasser in die Balken. Monate später entdeckt ein Gutachter Schwamm – und plötzlich stehen Sie vor Sanierungskosten im sechsstelligen Bereich. Wenn Ihre Versicherung Schwammschäden ausschließt (was sehr häufig der Fall ist), bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
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Noch ein Urteil zum Rückstau: Rückstau-Urteil des Landgerichts Cottbus (2023)
Nicht nur Schimmel und Schwammschäden sind spannend. 2023 entschied das Landgericht Cottbus über Rückstau. Dabei ging es um Wasser, das aus Toilette und Abfluss zurück ins Haus drückte – allerdings nicht nur Leitungswasser, sondern eine Mischung aus Abwasser, Regen- und Grundwasser.
Das Urteil: Sobald auch nur ein kleiner Anteil Fremdwasser dabei ist sieht die Schadenregulierung anders aus. Da es sich nicht um reines Leitungswasser handelte, griff der Ausschluss. Das bedeutet: Schon ein minimaler Anteil Fremdwasser (also Abwasser, Grundwasser, Regenwasser) genügt, um den Versicherungsschutz entfallen zu lassen. In der Praxis ist dies zwar selten, sollte aber bekannt sein, da es ein überraschendes Risiko darstellt. Das bedeutet: Rückstauschäden sind in solchen Fällen nicht versichert. Für viele überraschend – aber wichtig zu wissen.
Viele denken: „Gott sei Dank, ich habe ja eine Elementarversicherung abgeschlossen – damit bin ich auf der sicheren Seite.“
Den müssen wir leider enttäuschen. Denn Elementarschäden und Rückstau sind ein eigenes, komplexes Thema. Mehr dazu auch in unserem Blogartikel Elementarschäden.
Fazit: Worauf Sie achten sollten ✅
- Schimmelschäden sind in der Gebäudeversicherung heute grundsätzlich mitversichert.✅
- Schwammschäden sind aktuell noch ausgeschlossen – und gerade hier drohen hohe Kosten. Besonders wichtig bei Häusern mit Holzbauweise.
- Rückstau kann ebenfalls zum Problem werden, wenn Fremdwasser beteiligt ist.
Für Wohngebäudebesitzer, Privat- und Geschäftskunden heißt das: Wer seine Gebäudeversicherung versteht, spart im Ernstfall viel Ärger und Kosten. Es lohnt sich, einmal genau hinzuschauen, ob Schimmel und Schwammschäden in der Gebäudeversicherung berücksichtigt sind – und welche Ausschlüsse sonst noch bestehen.
