Gewerbliche Gebäude - Versicherung
Inhaltsangabe zum Ratgeber
Gewerbliche Gebäudeversicherung
Die gewerbliche Immobilie ist das Herzstück eines jeden Unternehmens. Sie bildet nicht nur den physischen Raum für betriebliche Aktivitäten, sondern auch die Basis für den Erfolg und die Kontinuität des Geschäfts. Doch die Realität zeigt, dass zahlreiche Risiken die Existenz dieser Immobilien bedrohen können. Ob durch Feuer, Leitungswasserschäden oder Sturm – die finanziellen Folgen solcher Ereignisse können enorm sein und den Betriebsablauf erheblich beeinträchtigen. Daher ist eine umfassende Absicherung durch eine gewerbliche Gebäudeversicherung unerlässlich.
Definition: Gewerbliche Gebäudeversicherung
Eine gewerblich genutzte Immobilie, sei es zur Eigennutzung oder Vermietung, sollte mindestens gegen die Standardgefahren wie Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert sein. Diese Immobilien fungieren oft als das operative Zentrum eines Unternehmens. Wenn beispielsweise ein Brand das Gebäude beschädigt, kann dies nicht nur den Betrieb lahmlegen, sondern auch zu erheblichen Einnahmeausfällen führen, die die Existenz des Eigentümers gefährden können.
Die Risikobewertung und Prämienermittlung
Anschrift und Lage des Objekts: Die geografische Lage der Immobilie kann das Risiko für bestimmte Schäden beeinflussen, wie beispielsweise die Wahrscheinlichkeit von Überschwemmungen oder Erdbeben.
Zu versichernde Gefahren: Neben den Standardgefahren müssen auch spezifische Risiken berücksichtigt werden, die je nach Branche oder Standort des Unternehmens variieren können.
Wert des Geschäftsgebäudes: Die Versicherungssumme sollte den aktuellen Neubauwert der Immobilie abdecken, um im Schadensfall eine ausreichende Entschädigung zu gewährleisten.
Beschaffenheit des Gebäudes: Alter, Bauart und Ausstattung der Immobilie spielen eine wichtige Rolle bei der Risikobewertung und der Festlegung der Versicherungsprämie.
Gewerbliche Tätigkeit/Betriebsart: Die Art der ausgeübten Tätigkeit kann das Risiko für bestimmte Schäden beeinflussen und sollte daher bei der Versicherung berücksichtigt werden.
Unterversicherung vermeiden !
Unerlässlich, bei der Festlegung der Versicherungssumme ist die Vermeidung einer Unterversicherung. Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, besteht die Gefahr, dass im Schadensfall nicht alle Kosten gedeckt sind. In einem solchen Szenario müsste der Eigentümer die Differenz aus eigener Tasche bezahlen, was zu erheblichen finanziellen Belastungen führen kann.
Im Schadensfall wird in der Regel der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes erstattet. Eine genaue Bewertung des Schadens und eine sorgfältige Dokumentation sind entscheidend, um eine reibungslose Abwicklung des Versicherungsfalls zu gewährleisten.
Wichtige Begriffe in der gewerblichen Gebäudeversicherung
Hier sind einige Schlüsselbegriffe, die Sie beachten sollten:
Die Bauartklassen sind entscheidend für die Bewertung der Feuergefahr einer Immobilie. Sie beziehen sich auf die Beschaffenheit der Außenwände und der Dacheindeckung und werden anhand ihrer Feuerwiderstandsdauer und der Brennbarkeit der Baustoffe bewertet.
Bauartklassen für Gebäude:
- Klasse I: Massivbauten wie Mauerwerk oder Beton mit harter Dacheindeckung wie Ziegel, Schiefer oder Metall.
- Klasse II: Stahl- oder Holzfachwerkbauten mit nicht brennbaren Wandplattenverkleidungen wie Profilblech oder Asbestzement, und harter Dacheindeckung.
- Klasse III: Holzbauten oder Stahlkonstruktionen mit Wandverkleidungen aus Holz oder Kunststoff, sowie Gebäude mit offenen Seiten, mit harter Dacheindeckung.
- Klasse IV: Ähnlich wie Klasse I oder II, jedoch mit weicher Dacheindeckung wie Holz oder Ried.
- Klasse V: Ähnlich wie Klasse III, jedoch mit weicher Dacheindeckung.
Bauartklassen für Fertighäuser:
- Klasse I: Alle Teile, einschließlich der tragenden Konstruktionen, bestehen aus feuerbeständigen Bausteinen mit harter Dacheindeckung.
- Klasse II: Fundament massiv, tragende Konstruktionen aus Stahl, Holz oder Leichtbauteilen, außen mit nicht brennbaren Baustoffen verkleidet, mit harter Dacheindeckung.
- Klasse III: Ähnlich wie Klasse II, jedoch ohne feuerhemmende Verkleidung, mit harter Dacheindeckung.
Der Baupreisindex zeigt die Entwicklung der Preise für Neubau und Instandhaltung von Bauwerken an. Er wird vom statistischen Bundesamt herausgegeben und in der Versicherungswirtschaft zur Neubauwertermittlung und Beitragsberechnung verwendet.
Elementarschäden sind Schäden, die durch Naturgewalten verursacht werden. Dies umfasst neben Sturm und Hagel auch Ereignisse wie Erdbeben, Überschwemmung, Erdsenkung, Rückstau, Schneedruck und Lawinen. Die Versicherung von Elementarschäden ist in den letzten Jahren aufgrund des gestiegenen Bedarfs erweitert worden, wobei viele Versicherungen eine erweiterte Elementarschadendeckung anbieten.
Die gewerbliche Immobilie wird oft durch eine Vielzahl technischer Anlagen nutzbar gemacht. Eine Gebäudetechnik-Pauschalversicherung deckt Schäden an diesen Anlagen ab, darunter Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Elektro- und Fernsprechanlagen, Aufzüge, Tür- und Toranlagen, sowie weitere technische Einrichtungen. Diese Versicherung ist entscheidend, um Ausfälle in der Gebäudetechnik zu kompensieren und den Betriebsablauf aufrechtzuerhalten.
Obwohl Fensterscheiben grundsätzlich über die Gebäudeversicherung abgesichert sind, kann eine separate Glasversicherung sinnvoll sein, um zusätzliche Schäden wie Glasbruch oder Beschädigungen abzudecken. Diese Versicherung erstattet unter anderem zerbrochene Glas- und Kunststoffscheiben, Glasbausteine und Lichtkuppeln, jedoch keine oberflächlichen Beschädigungen wie Kratzer.
Der gleitende Neuwertfaktor gibt an, um welchen Faktor ein Gebäudeneubau heute teurer wäre als im Jahr 1914. Die gleitende Neuwertversicherung passt die Versicherungssumme kontinuierlich an die aktuellen Baukosten an, um Unterversicherungen zu vermeiden. Der Wert 1914 dient als Grundlage für die Berechnung des Neubauwerts, der durch den Baupreisindex angepasst wird.
Eine umfassende Versicherung sollte auch Mehrkosten abdecken, die durch behördliche Auflagen oder Preissteigerungen entstehen können. Dies umfasst zusätzliche Kosten, die durch Gesetzesänderungen seit Vertragsabschluss entstehen, sowie Preissteigerungen bei Baukosten oder Verzögerungen durch Behörden.
Für vermietete gewerbliche Immobilien ist eine Mietverlustversicherung empfehlenswert, um entgangene Mieteinnahmen infolge eines Versicherungsfalls abzusichern. Die Versicherung deckt die fortlaufenden Mietzahlungen und Nebenkosten bis zur Fertigstellung des Objekts ab, wobei die Haftzeit in der Regel mindestens 12 Monate beträgt.
Eine Unterversicherung tritt auf, wenn der Wert des versicherten Objekts die vereinbarte Deckungssumme übersteigt. Um dies zu vermeiden, ist eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung der Versicherungssumme erforderlich. Die Wertermittlung unterstützt dabei, den aktuellen Wert der Immobilie festzustellen und eine angemessene Versicherungssumme zu bestimmen.
ZÜRS-Zonen: Eine detaillierte Betrachtung des Hochwasserrisikos
Das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS) ist ein Instrument, das entwickelt wurde, um eine präzise Einstufung aller Flächen in Deutschland hinsichtlich ihrer Gefährdung durch Hochwasser und Überschwemmung zu ermöglichen. Es wurde vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) ins Leben gerufen. Diese Zoneneinteilung wird verwendet, um das Überschwemmungsrisiko zu bewerten, während die Gefahren durch Rückstau und Starkregen deutschlandweit einheitlich bewertet werden.
Entwicklung und Zweck von ZÜRS:
In der Vergangenheit war es für Versicherungsunternehmen oft schwierig, eine angemessene Absicherung gegen Überschwemmungen anzubieten, insbesondere in Gebieten mit hoher Gefährdung. Dies lag daran, dass den Versicherern oft keine ausreichenden Informationen über die genaue Gefährdungssituation vorlagen. Die Einschätzung des Kumulrisikos, also das Risiko einer Häufung von Schäden, war nicht möglich.
Um dieses Problem anzugehen und die Kalkulation des Überschwemmungsrisikos zu verbessern, wurde das ZÜRS-System im Jahr 2001 entwickelt. Dieses System legt Gefährdungsklassen fest, die das Hochwasserrisiko basierend auf der Häufigkeit wiederkehrender Schadensereignisse auf Jahresbasis darstellen.
Die Gefährdungsklassen von ZÜRS:
GK 1: Diese Klasse umfasst Gebiete, die nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen sind.
GK 2: Gebiete mit einem Hochwasserrisiko, das seltener als einmal in 100 Jahren auftritt (HQ100). Diese Gebiete können auch bei extremen Hochwasserereignissen betroffen sein.
GK 3: Gebiete, die ein Hochwasserereignis zwischen einmal in 10 bis 100 Jahren erleben.
GK 4: Gebiete, die Hochwasser mindestens einmal in 10 Jahren erfahren (HQ10).
Beispiele für Schadensfälle und ihre Versicherungsabdeckung
Kurzschluss
Ein Feuer bricht aufgrund eines Kurzschlusses am Drucker aus und verwüstet das Firmengebäude. Trotz schneller Reaktion der Feuerwehr entsteht ein Totalschaden. Die gewerbliche Gebäudeversicherung übernimmt die entstandenen Kosten.
Sturmschaden
Ein heftiger Sturm und Hagelschauer beschädigen ein Firmengebäude erheblich. Das Dach wird abgedeckt und viele Fenster gehen zu Bruch. Die gewerbliche Gebäudeversicherung deckt die Kosten für die Reparatur der Schäden ab.
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